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深圳住房自有率全国最低,调控和房价会怎么走?(地产小程序案例,小程序定制开发)

发布日期: 2021-02-03 14:33:00 浏览: 62

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热点城市又开始调控了!上海、杭州、广州等都出台了紧缩性的政策,房贷额度也开始收紧了。


在深圳,近期政策频发,比如打击“假结婚”、“惩治失信者”,近日又祭出了摇号新政,刚推出的7个新盘,每个意向购房者,只能选一个“打新”。


楼市又到关键节点,怎么看待呢?


毫无疑问,深圳楼市又回升了。1月份(截止到28日)新房成交7623套,创2014年以来新高。


估计1月突破8000套没问题。当然,这中间有“控房贷、控房价”导致延后网签的案例,但也反过来也说明,需求很旺盛。二手房方面,1月前28天交易6521套,全月突破7000套没问题。



1月份,深圳新房交易创6年来新高,二手房交易创近4个月以来新高。


再看房价,综合各个平台(贝壳、链家、珊瑚数据、诸葛找房、全国房价行情网)数据,去年12月-今年1月,在交易二手住房价格在7.1万-8.5万之间,同比上涨20%左右。当下,深圳楼市貌似又到了去年4-5月份的阶段了。


拿国家统计局的数据看,2020年深圳二手住房价格上涨14.1%,涨幅排全国第一,同比连续5个月涨幅全国第一;8-12月的环比涨幅分别排全国第4、第2、第1、第4、第13位。综合量价走势看,2020年“7.15”所谓的史上最严厉调控(对户籍限购),目前来看药效已经失去了。



所以,调控又来了,住建部督导深圳和上海,落实主体责任,房贷收紧了,深圳出台新的调控政策:


  1. 购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料;


  2. 购房人的社会保险或个税清单材料;


  3. 购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单。


  4. 对偿债收入比例不符合要求的购房人,房地产开发企业应当合理评估风险,采取劝退等方式处理。


上述政策内容,可谓是精准施策,政策也比较精细化,目的就是要堵住一系列的作假行为产生的漏洞,比如假离婚、假结婚、假流水、假收入证明等虚假证明。


不过,就政策内容而言,当下太多的人想作假了,目的是获得购房资格、获得首套资格,获得多多加杠杆的资格。所以,这就不奇怪了,为啥成交量明显攀升,房价继续上涨,因为深圳楼市的需求还很狂热。


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现在,管理层也很困惑,到底该怎么办?


谈这个问题之前,先讲讲深圳楼市大环境的几个新现象、新问题:


一是对房价的预期改变了。近期和业内很多人交流,大家有一个共同的看法,很少有人预判深圳房价会下跌。


之前,很多人预测房价会下跌,比如2015-2016年那波大涨之后,深圳南山科技园的房子很多涨到1000万了。那时,很多人认为深圳房价不靠谱,风险太大,有人就把房子卖了。


比如,2017-2018年去杠杆、去产能、环保攻坚,很多中小企业经营困难,有的小老板就把房子卖了“救实业”。


但2019年四季度以来的这一轮房价上涨,涨到现在,尽管房价创造历史最高水平了,突破了很多人的想象极限,但诡吊的是,几乎没有多少人相信深圳房价会跌。



所以,近期京沪深二手房市场,有2个新变化,一是“抱团涨价”、“暴力拉升”、“集体护盘”;二是“撤牌惜售”,上海、深圳挂牌在售二手房房源量创近两年新低。


按理说,近期调控来了,担心房价下跌,应该加快出售节奏啊!没有,大家反而选择提高挂牌价,或者干脆撤回来不卖了。



二是金融环境改变了。当下的融资环境,今非昔比。2015-2017年来的金融创新,诞生了一大批资金中介,比如担保公司、小贷公司、投资公司、私募基金等。这几年清理P2P以后,这些机构开始转向房屋融资中介,并出现了一批理财类的房屋管家,部分房产中介也做着融资的业务。


这些投资公司或资金中介,业务模式就是从金融机构(主要是银行)那里找资金,对接炒房需求(部分直接入场炒房),按交易额提佣金。比如,我们每天接到微信、短信、电话等,咨询要不要贷款,就是这类机构打来的。“打新冻资”、一次性付款、凑首付等,短融需求很旺盛。


所以,这类机构的生意很好。从经营范围看,看不出是他们是投资房子的,但实质上干的就是炒房的融资生意。这也是为何,现在小老板不需要“卖房还债”、“卖房救厂”了,因为融资渠道太多了。


只要有一套红本在手的房子,银行会抢着给你贷款的。而且,疫情后纾困中小微,实体贷款利率很低(低至3%-4%),比房贷利率还要低。中小微企业,手上有房子,融资就妥了。


三是对房产的认知改变了。在深圳,拥有房产已成为阶层跨越、财富自由、身份切割的载体了。越来越多的深圳人坚定地持有这一看法,甚至是非常普通的人,也是如此想的。


这绝不是不可想象,或高不可攀的目标,可能她周边的人或亲戚朋友,就是活生生的案例,难道她不想这样吗?


当然,深圳的房产成为阶层切割的载体,过去就有这样的认识。只不过,这一轮房价上涨,更强化了这种认识。


过去,上千万的房子凤毛菱角,现在一套很普通的房子,价值就到了1000万。当深圳多数人的年收入只有十几万、二十几万时,大家还能淡定下来?还会有正确的财富观吗?


图片来源:中原地产


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调控,越到底层,阻力越大。


在深圳,这个现象很明显。在深圳,已经“上车”的、投资客、自媒体、金融机构以及寄生在这一链条上的各种势力等,已形成牢固的“利益同盟”,竭力维护房价上涨预期、房产带来的财富地位。


所以,国家的调控指示在深圳落地时,各个环节都会漏损,到了微观层面,强弩之末了。


这一利益同盟坚不可摧,最大的驱动力就是“房价上涨”预期。为何会形成如此一致的预期?本质上是之前“房价上涨”的预期实现了。每一个新盘被疯抢,每一轮房价上涨,给市场传达的是“购买力太厉害了”、“房价还要继续上涨”的信号。但从没有想过,支撑上涨的动力是什么?


如果从收入看,并不支撑单价以万元为单位的房价跃升,不支撑满城都是千万房产。那么,支撑上涨的是什么呢?就是杠杆带来的“购买力幻影”,以及房价实际上涨让“购买力幻影”变为现实。


当下,太多利益的实现,寄托或绑架在房价必须要上涨的预期上,不一一举例了,门儿清;一个非常残酷的现实是,一旦不涨,问题就出来了,还不是有产者财富缩水的问题,而是杠杆加到顶的炒客们及这个链条上的寄生虫。所以,调控政策在执行过程中被抵消,就不奇怪了。


2020年,深圳金融机构本外部存款余额突破10万亿,自2019年10月以来,增速已连续13个月上升,近几个月达到20%以上,是去年同期增速的两倍,创历史最高水平。


为啥要讲这个指标呢?


金融机构存款余额直接反映一个城市对资金的吸附能力。单看贷款,并不足以反映实际的融资情况。毕竟还有影子银行,比如信托、私募等,但存款是实打实的衡量指标。


因为,任何一种融资形式,不管是通过银行,还是小贷、担保、私募等,最终都会反映为存款。比如,近期深圳“全款买房”的人多了,基本做法就是先过桥融资,借出来的资金放在一个监管账户,这就反映为存款了;再比如,经营贷炒楼,资金通过中间人过渡,再提现,这也反映为存款。



存款余额两年内增长了30万亿,增速超过40%,创历史最高水平,这就是深圳房价上涨的秘诀。


所以,我一再强调,深圳楼市的主要问题,不是供求问题,而是加杠杆炒房的问题;当下深圳楼市的主要矛盾,就是少数人借楼市实现所谓“财富自由”(深圳住房自有率只有24%,全国最低)和“阶层跨越”与多数人被甩在后面,造成总财富基尼系数被拉大的矛盾。


04


废话不说了,如果真要好好调控,该怎么办?


一是政策信号要适当。政策既要、又要,还要……,多重目标造成调控优柔寡断。一方面,政策效力会打折扣,有政策缺细则,有细则缺落实,有落实缺乏坚决落实,缺乏持续落实,有的部门落实、有的部门不落实;另一方面,政策透露“托底”信号,比如2019年双十一取消“豪宅税”。


再比如,2020年“7.15”新政,恢复了豪宅税。问题是,这个750万总价“一刀切”的豪宅税,相比上一版提高了不止一倍(2015年版,南山最高也才490万),这给市场传达的是什么信号?“又想调控,又怕打压市场”。如果政策这样托底,聪明的市场怎么干,继续做多呗!


二是全口径的资金管控。如果看深圳的贷款,增速并不高。当下,实体贷款(特别是中小微)融资利率很低,比按揭利率还要低。围绕红本在手的房产,金融产品很多,利率还很低。近期,很多深圳购房者“先过桥融资,然后一次性付款买房,再抵押融资,最后还掉过桥资金”。


这样,巧妙地把按揭政策突破了。近年来,辛辛苦苦布局起来的差别化的信贷政策,比如“无房无贷”的首套房首付30%,“有房无贷款记录的40%”,“有房有贷的70%”,非普通住房再加10%,就这样被冲击的七零八落。下一步,必须要加强全口径资金管控,避免金融政策碎片化。


再强调一遍,深圳的楼市问题,并不是供求矛盾问题,而是银根问题、杠杆问题。2020年,供应翻了一倍,房价依旧任性上涨。只有管住了银根,管住了杠杆,央行、银监、金融办等多部门真正联动起来,告别“一亩三分地”、告别“本位主义”,才能抓住深圳房价上涨的本源。


当下,深圳最该解决的,就是货币宽松环境下,微观层面投机炒作、杠杆运作,有恃无恐。在深圳房价上涨预期面前,任何实体企业层面的经营利润,都显得非常暗淡。所以,2019年8月份建立起来的实体贷款(1年期LPR)和房贷(5年期LPR)之间防火墙,在深圳就是马奇诺防线。


三是征收房产税。这是个老生常谈的话题。当下,房产正在成为拉大收入差距鸿沟的罪魁祸首,疫情后各大城市高端豪宅涨得快,已说明了一切。改革开放短短40年,我国迅速从一个国民共同贫穷的国家,发展到富豪增长最快的国家,房产增值占富豪财产的90%以上。


目前,我国收入差距主要是房产引起的财产收入差距(而非工资收入差距)。国际上调节收入的“四大利器”,个税、利得税、遗产税和不动产税,我国都没有(个税基本沦为“工薪税”)。


以房产这个并不创造财富的非生产性财产为载体的财富暴增,并非个体努力、勤劳所致,很大程度是“拼爹”、“啃老”或偶然选择之果,导致坐享其成、一夜暴富等极不健康的财富观盛行,挫伤了科技创新和勤劳致富的社会风气。


总之,不出房产税,深圳房价暴涨的积弊难解。



四是启动“20%个税政策”。从即日起销售的商品住房(含新房、二手房),未来二次交易时,个人所得税按照核实征收,即买卖价差20%征税。这个政策无需国家审批,就是地方权限。


或者,可采用香港、新加坡超额印花税的做法,按照增值大小,启动超额累进,这样做,既可以压缩套利空间,还可以增加住房税源,将先行示范区发展的红利外溢以税收的形式回归政府。


五启动利率“一城一策”。深圳本地人民银行要落实差别化信贷政策,在央行5年期LPR规则基础上,根据房价上涨幅度和市场运行态势,对辖区内不同城市启动不同的加点规则。对于深圳这样的热点城市,房产已成为绝对的投资品,要提高首套房、二套房贷LPR加点的水平。


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最后,综合政策和金融大环境,如果还是瞻前顾后,顾左右而言他,妄图实现“既要又要”的多重目标,各打各的算盘,政策碎片化、短期化,深圳高房价、房价上涨将无解。泡沫盛宴中狂欢,还将继续上演。


当然,也别指望深圳房价暴跌,因为暴跌的前提条件是“海量抛盘、资金外流”。


严格的资金管制下,你怎么抛盘、资金怎么外流?别想了。


未来,深圳的楼市交易将是窝里斗、肉烂在锅里的态势,交易都是锅里的你和我之间的对敲。到最后,如果没有交易对手了,那你就持有在手里吧,资金想走,没门儿。


列祖列宗面前,该讲的道理都讲啦,各付各的责任,房价继续上台阶,交易越来越难,房子尾部溢价,渐趋“落日余晖”。届时,每一片雪花都不是无辜的。


(资料整理自:深圳特区报 )

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