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热点城市又开始调控了！上海、杭州、广州等都出台了紧缩性的政策，房贷额度也开始收紧了。

在深圳，近期政策频发，比如打击“假结婚”、“惩治失信者”，近日又祭出了摇号新政，刚推出的7个新盘，每个意向购房者，只能选一个“打新”。

楼市又到关键节点，怎么看待呢？

毫无疑问，深圳楼市又回升了。1月份（截止到28日）新房成交7623套，创2014年以来新高。

估计1月突破8000套没问题。当然，这中间有“控房贷、控房价”导致延后网签的案例，但也反过来也说明，需求很旺盛。二手房方面，1月前28天交易6521套，全月突破7000套没问题。

1月份，深圳新房交易创6年来新高，二手房交易创近4个月以来新高。

再看房价，综合各个平台（贝壳、链家、珊瑚数据、诸葛找房、全国房价行情网）数据，去年12月-今年1月，在交易二手住房价格在7.1万-8.5万之间，同比上涨20%左右。当下，深圳楼市貌似又到了去年4-5月份的阶段了。

拿国家统计局的数据看，2020年深圳二手住房价格上涨14.1%，涨幅排全国第一，同比连续5个月涨幅全国第一；8-12月的环比涨幅分别排全国第4、第2、第1、第4、第13位。综合量价走势看，2020年“7.15”所谓的史上最严厉调控（对户籍限购），目前来看药效已经失去了。

所以，调控又来了，住建部督导深圳和上海，落实主体责任，房贷收紧了，深圳出台新的调控政策：

1. 购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料；

   
   

2. 购房人的社会保险或个税清单材料；

   
   

3. 购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单。

   
   

4. 对偿债收入比例不符合要求的购房人，房地产开发企业应当合理评估风险，采取劝退等方式处理。

上述政策内容，可谓是精准施策，政策也比较精细化，目的就是要堵住一系列的作假行为产生的漏洞，比如假离婚、假结婚、假流水、假收入证明等虚假证明。

不过，就政策内容而言，当下太多的人想作假了，目的是获得购房资格、获得首套资格，获得多多加杠杆的资格。所以，这就不奇怪了，为啥成交量明显攀升，房价继续上涨，因为深圳楼市的需求还很狂热。

02

现在，管理层也很困惑，到底该怎么办？

谈这个问题之前，先讲讲深圳楼市大环境的几个新现象、新问题：

一是对房价的预期改变了。近期和业内很多人交流，大家有一个共同的看法，很少有人预判深圳房价会下跌。

之前，很多人预测房价会下跌，比如2015-2016年那波大涨之后，深圳南山科技园的房子很多涨到1000万了。那时，很多人认为深圳房价不靠谱，风险太大，有人就把房子卖了。

比如，2017-2018年去杠杆、去产能、环保攻坚，很多中小企业经营困难，有的小老板就把房子卖了“救实业”。

但2019年四季度以来的这一轮房价上涨，涨到现在，尽管房价创造历史最高水平了，突破了很多人的想象极限，但诡吊的是，几乎没有多少人相信深圳房价会跌。

所以，近期京沪深二手房市场，有2个新变化，一是“抱团涨价”、“暴力拉升”、“集体护盘”；二是“撤牌惜售”，上海、深圳挂牌在售二手房房源量创近两年新低。

按理说，近期调控来了，担心房价下跌，应该加快出售节奏啊！没有，大家反而选择提高挂牌价，或者干脆撤回来不卖了。

二是金融环境改变了。当下的融资环境，今非昔比。2015-2017年来的金融创新，诞生了一大批资金中介，比如担保公司、小贷公司、投资公司、私募基金等。这几年清理P2P以后，这些机构开始转向房屋融资中介，并出现了一批理财类的房屋管家，部分房产中介也做着融资的业务。

这些投资公司或资金中介，业务模式就是从金融机构（主要是银行）那里找资金，对接炒房需求（部分直接入场炒房），按交易额提佣金。比如，我们每天接到微信、短信、电话等，咨询要不要贷款，就是这类机构打来的。“打新冻资”、一次性付款、凑首付等，短融需求很旺盛。

所以，这类机构的生意很好。从经营范围看，看不出是他们是投资房子的，但实质上干的就是炒房的融资生意。这也是为何，现在小老板不需要“卖房还债”、“卖房救厂”了，因为融资渠道太多了。

只要有一套红本在手的房子，银行会抢着给你贷款的。而且，疫情后纾困中小微，实体贷款利率很低（低至3%-4%），比房贷利率还要低。中小微企业，手上有房子，融资就妥了。

三是对房产的认知改变了。在深圳，拥有房产已成为阶层跨越、财富自由、身份切割的载体了。越来越多的深圳人坚定地持有这一看法，甚至是非常普通的人，也是如此想的。

这绝不是不可想象，或高不可攀的目标，可能她周边的人或亲戚朋友，就是活生生的案例，难道她不想这样吗？

当然，深圳的房产成为阶层切割的载体，过去就有这样的认识。只不过，这一轮房价上涨，更强化了这种认识。

过去，上千万的房子凤毛菱角，现在一套很普通的房子，价值就到了1000万。当深圳多数人的年收入只有十几万、二十几万时，大家还能淡定下来？还会有正确的财富观吗？

图片来源：中原地产

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调控，越到底层，阻力越大。

在深圳，这个现象很明显。在深圳，已经“上车”的、投资客、自媒体、金融机构以及寄生在这一链条上的各种势力等，已形成牢固的“利益同盟”，竭力维护房价上涨预期、房产带来的财富地位。

所以，国家的调控指示在深圳落地时，各个环节都会漏损，到了微观层面，强弩之末了。

这一利益同盟坚不可摧，最大的驱动力就是“房价上涨”预期。为何会形成如此一致的预期？本质上是之前“房价上涨”的预期实现了。每一个新盘被疯抢，每一轮房价上涨，给市场传达的是“购买力太厉害了”、“房价还要继续上涨”的信号。但从没有想过，支撑上涨的动力是什么？

如果从收入看，并不支撑单价以万元为单位的房价跃升，不支撑满城都是千万房产。那么，支撑上涨的是什么呢？就是杠杆带来的“购买力幻影”，以及房价实际上涨让“购买力幻影”变为现实。

当下，太多利益的实现，寄托或绑架在房价必须要上涨的预期上，不一一举例了，门儿清；一个非常残酷的现实是，一旦不涨，问题就出来了，还不是有产者财富缩水的问题，而是杠杆加到顶的炒客们及这个链条上的寄生虫。所以，调控政策在执行过程中被抵消，就不奇怪了。

2020年，深圳金融机构本外部存款余额突破10万亿，自2019年10月以来，增速已连续13个月上升，近几个月达到20%以上，是去年同期增速的两倍，创历史最高水平。

为啥要讲这个指标呢？

金融机构存款余额直接反映一个城市对资金的吸附能力。单看贷款，并不足以反映实际的融资情况。毕竟还有影子银行，比如信托、私募等，但存款是实打实的衡量指标。

因为，任何一种融资形式，不管是通过银行，还是小贷、担保、私募等，最终都会反映为存款。比如，近期深圳“全款买房”的人多了，基本做法就是先过桥融资，借出来的资金放在一个监管账户，这就反映为存款了；再比如，经营贷炒楼，资金通过中间人过渡，再提现，这也反映为存款。

存款余额两年内增长了30万亿，增速超过40%，创历史最高水平，这就是深圳房价上涨的秘诀。

所以，我一再强调，深圳楼市的主要问题，不是供求问题，而是加杠杆炒房的问题；当下深圳楼市的主要矛盾，就是少数人借楼市实现所谓“财富自由”（深圳住房自有率只有24%，全国最低）和“阶层跨越”与多数人被甩在后面，造成总财富基尼系数被拉大的矛盾。

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废话不说了，如果真要好好调控，该怎么办？

一是政策信号要适当。政策既要、又要，还要……，多重目标造成调控优柔寡断。一方面，政策效力会打折扣，有政策缺细则，有细则缺落实，有落实缺乏坚决落实，缺乏持续落实，有的部门落实、有的部门不落实；另一方面，政策透露“托底”信号，比如2019年双十一取消“豪宅税”。

再比如，2020年“7.15”新政，恢复了豪宅税。问题是，这个750万总价“一刀切”的豪宅税，相比上一版提高了不止一倍（2015年版，南山最高也才490万），这给市场传达的是什么信号？“又想调控，又怕打压市场”。如果政策这样托底，聪明的市场怎么干，继续做多呗！

二是全口径的资金管控。如果看深圳的贷款，增速并不高。当下，实体贷款（特别是中小微）融资利率很低，比按揭利率还要低。围绕红本在手的房产，金融产品很多，利率还很低。近期，很多深圳购房者“先过桥融资，然后一次性付款买房，再抵押融资，最后还掉过桥资金”。

这样，巧妙地把按揭政策突破了。近年来，辛辛苦苦布局起来的差别化的信贷政策，比如“无房无贷”的首套房首付30%，“有房无贷款记录的40%”，“有房有贷的70%”，非普通住房再加10%，就这样被冲击的七零八落。下一步，必须要加强全口径资金管控，避免金融政策碎片化。

再强调一遍，深圳的楼市问题，并不是供求矛盾问题，而是银根问题、杠杆问题。2020年，供应翻了一倍，房价依旧任性上涨。只有管住了银根，管住了杠杆，央行、银监、金融办等多部门真正联动起来，告别“一亩三分地”、告别“本位主义”，才能抓住深圳房价上涨的本源。

当下，深圳最该解决的，就是货币宽松环境下，微观层面投机炒作、杠杆运作，有恃无恐。在深圳房价上涨预期面前，任何实体企业层面的经营利润，都显得非常暗淡。所以，2019年8月份建立起来的实体贷款（1年期LPR）和房贷（5年期LPR）之间防火墙，在深圳就是马奇诺防线。

三是征收房产税。这是个老生常谈的话题。当下，房产正在成为拉大收入差距鸿沟的罪魁祸首，疫情后各大城市高端豪宅涨得快，已说明了一切。改革开放短短40年，我国迅速从一个国民共同贫穷的国家，发展到富豪增长最快的国家，房产增值占富豪财产的90%以上。

目前，我国收入差距主要是房产引起的财产收入差距（而非工资收入差距）。国际上调节收入的“四大利器”，个税、利得税、遗产税和不动产税，我国都没有（个税基本沦为“工薪税”）。

以房产这个并不创造财富的非生产性财产为载体的财富暴增，并非个体努力、勤劳所致，很大程度是“拼爹”、“啃老”或偶然选择之果，导致坐享其成、一夜暴富等极不健康的财富观盛行，挫伤了科技创新和勤劳致富的社会风气。

总之，不出房产税，深圳房价暴涨的积弊难解。

四是启动“20%个税政策”。从即日起销售的商品住房（含新房、二手房），未来二次交易时，个人所得税按照核实征收，即买卖价差20%征税。这个政策无需国家审批，就是地方权限。

或者，可采用香港、新加坡超额印花税的做法，按照增值大小，启动超额累进，这样做，既可以压缩套利空间，还可以增加住房税源，将先行示范区发展的红利外溢以税收的形式回归政府。

五启动利率“一城一策”。深圳本地人民银行要落实差别化信贷政策，在央行5年期LPR规则基础上，根据房价上涨幅度和市场运行态势，对辖区内不同城市启动不同的加点规则。对于深圳这样的热点城市，房产已成为绝对的投资品，要提高首套房、二套房贷LPR加点的水平。

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最后，综合政策和金融大环境，如果还是瞻前顾后，顾左右而言他，妄图实现“既要又要”的多重目标，各打各的算盘，政策碎片化、短期化，深圳高房价、房价上涨将无解。泡沫盛宴中狂欢，还将继续上演。

当然，也别指望深圳房价暴跌，因为暴跌的前提条件是“海量抛盘、资金外流”。

严格的资金管制下，你怎么抛盘、资金怎么外流？别想了。

未来，深圳的楼市交易将是窝里斗、肉烂在锅里的态势，交易都是锅里的你和我之间的对敲。到最后，如果没有交易对手了，那你就持有在手里吧，资金想走，没门儿。

列祖列宗面前，该讲的道理都讲啦，各付各的责任，房价继续上台阶，交易越来越难，房子尾部溢价，渐趋“落日余晖”。届时，每一片雪花都不是无辜的。

（资料整理自：深圳特区报 ）

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